ซื้อบ้าน (จากการขายทอดตลาด) แล้วได้ความตาย

ซื้อบ้าน (จากการขายทอดตลาด) แล้วได้ความตาย *

​​สืบเนื่องจากข่าว “ลุงคนหนึ่งใช้อาวุธปืนยิงผู้หญิงคนหนึ่งซึ่งเป็นผู้ที่ซื้อบ้านของลุงมาจากการขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีแล้วเข้าไปทวงถามให้ลุงออกจากบ้านหลังดังกล่าวจนถึงแก่ความตาย ” จนเกิดกระแสวิพากวิจารณ์ ในวงกว้างว่า

​​เพื่อให้เข้าใจในข้อกฎหมายในเรื่องดังกล่าว

​​ผู้ซื้อ ก็จะตกเป็น “ลูกหนี้” มีหน้าที่ต้องผ่อนชำระเงินตามจำนวนและเงื่อนไขที่ตกลงกันตามสัญญากู้ยืมเงินดังกล่าว  และหากผ่อนชำระหนี้เงินกู้หมดตามเงื่อนไขและเงื่อนเวลาที่ตกลงกันแล้ว  ธนาคาร หรือสถาบันการเงินก็จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน (ไถ่ถอนจำนอง) ให้ตกเป็นของ        ” ผู้กู้”หรือลูกหนี้ตามสัญญากู้เงินดังกล่าว

​​แต่ในทางตรงข้าม ถ้า “ผู้กู้”(ลูกหนี้) ไม่ได้ผ่อนชำระเงินตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ตามสัญญากู้ยืมเงิน โดยมีการผิดนัดชำระหนี้เงินกู้ (โดยไม่ได้รับการยกเว้น หรือผ่อนผันเป็นกรณีพิเศษ) เช่นไม่ได้ผ่อนชำระติดต่อกันเป็นจำนวนสามงวด หรือติดต่อไม่ได้ ขาดการติดต่อ เป็นต้น ก็อาจถูก ธนาคารหรือสถาบันการเงิน ทวงถาม (โนติส) ให้ชำระหนี้เงินกู้ บอกเลิกสัญญา และฟ้องคดีต่อศาลเพื่อบังคับให้ชำระหนี้เงินกู้พร้อมดอกเบี้ยผิดนัดและค่าทวงถาม(หากมี) และบังคับจำนอง (หากมีหลักทรัพย์จดทะเบียนจำนอง)  หรือยึดทรัพย์สินอื่น เช่น ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มาขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้เงินกู้  

​​การขายทอดตลาดโดย “กรมบังคับคดี”นั้น ก่อนนำทรัพย์ที่ยึดหรือทรัพย์ที่จำนองดังกล่าวออกขายทอดตลาด จะมีการ “ ประกาศกำหนดทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาด  วันเวลาและสถานที่ที่จะขายทอดตลาด”  ทั้งนี้ เพื่อให้ผู้ที่สนใจจะซื้อทรัพย์ที่มีการขายทอดตลาดดังกล่าวเข้ามาสู้ราคากัน (รวมถึงลูกหนี้เองอาจเข้าสู้ราคาเอง หรือ ใช้ให้ผู้หนึ่งผู้ใดเข้าสู้ราคา) โดย “ผู้สู้ราคา” ที่เสนอราคาสูงสุด จะเป็น     ผู้ชนะการขายทอดตลาดในทรัพย์นั้นนั้น  ซึ่ง “ผู้ชนะราคา” มีหน้าที่ที่จะต้องชำระเงินตามจำนวนที่ได้เสนอราคาจนชนะการขายทอดตลาดดังกล่าวภายในกำหนดเวลาที่กรมบังคับคดีกำหนด

​​   หากผู้เสนอราคาที่ชนะการขายทอดตลาดทรัพย์ดังกล่าว ไม่ชำระเงินตามจำนวนที่ชนะการสู้ราคา และตามกำหนดเวลาที่กรมบังคับคดีกำหนด ก็อาจถูก “กรมบังคับคดี” ฟ้องร้องให้ชำระเงินตามจำนวนที่เสนอราคาจนชนะการขายทอดตลาด (ครั้งแรก) และหากผู้ชนะราคาดังกล่าวยังคงไม่ยอมชำระเงิน จนกระทั่งกรมบังคับคดีต้องนำทรัพย์ดังกล่าวออกขายทอดตลาดใหม่อีกครั้ง ในครั้งหลังนี้ หากขายทอดตลาดใหม่แล้วกลับได้เงินไม่เท่ากับ (หรือน้อยกว่า) จำนวนเงินในครั้งแรก ผู้ชนะการขายทอดตลาดคนดังกล่าวก็จะต้องรับผิดชดใช้เงินตามจำนวนที่เกิดความเสียหายดังกล่าว

 

​         ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๓๓๔ ที่แก้ไขใหม่

​          “มาตรา ๓๓๔ เมื่อ “ เจ้าพนักงานบังคับคดี” โอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้แก่ผู้ซื้อ (หมายถึงผู้ซื้อที่ได้รับโอนอสังหาริมทรัพย์จากเจ้าพนักงานบังคับคดี ซึ่งก็คือ ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี กรมบังคับคดีนั่นเอง) หากทรัพย์สินที่โอนนั้นมีลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวาร ((บริวารหมายถึงผู้ที่อาศัยอยู่โดยอาศัยสิทธิของลูกหนี้คามคำพิพากษานั้น) อยู่อาศัย และลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารไม่ยอมออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้น

​​ผู้ซื้อชอบที่จะยื่น “คำขอฝ่ายเดียว” ต่อ ศาลที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ในเขตศาลให้ “ออกหมายบังคับคดี” เพื่อบังคับให้ “ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวาร” ออกไปจากอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยให้นำบทบัญญัติมาตรา ๒๗๑ มาตรา ๒๗๘วรรคหนึ่ง มาตรา ๓๕๑ มาตรา ๓๕๒ มาตรา ๓๕๓ วรรคหนึ่ง (๑) และวรรคสอง มาตรา ๓๕๔ มาตรา ๓๖๑ มาตรา ๓๖๒ มาตรา ๓๖๓ และมาตรา ๓๖๔ มาใช้บังคับโดยอนุโลม

​​ทั้งนี้ ให้ถือว่า ผู้ซื้อเป็น “เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา” และลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารที่อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็น“ลูกหนี้ตามคำพิพากษา” ตามบทบัญญัติดังกล่าว”

​​    กฎหมายมาตราข้างต้นเป็นกฎหมายที่ถูกแก้ไขใหม่ ( ปี๒๕๖๐) เพื่อให้ความคุ้มครองกับ “ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด” ให้สามารถบังคับคดีกับ ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารได้ทันทีไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่  ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจะมีสิทธิเสมือนหนึ่งว่าเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา สามารถร้องขอศาลที่มีเขตอำนาจเหนือท้องที่ที่ทรัพย์ตั้งอยู่บังคับคดีขับไล่ได้ทันที

​​แต่ถ้ามี “บุคคลอื่น” นอกเหนือจากนี้ (นอกเหนือจากบริวาร) อยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้จากการขายทอดตลาด ผู้ซื้อจะต้องดำเนินการตามปกติ คือ ฟ้องคดีแพ่งจนมีคำพิพากษาให้ชนะคดี (ซึ่งก็ต้องใช้เวลาตามที่กล่าวมาแล้ว) แล้วจึงขอให้ศาล “ออกหมายบังคับคดี”  ขับไล่ได้

​  ​กฎหมายมาตรานี้คุ้มครองเฉพาะผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี กรมบังคับคดีเท่านั้น

​​แต่ถ้า “ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ “ด้วยวิธีอื่น” (ซึ่งไม่ใช่จากการขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี) ต้องดำเนิน ฟ้องคดีแพ่งขับไล่ตามปกติ ไม่สามารถขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี เสมือนว่าตนเองเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาได้

​​กฎหมายให้ความ คุ้มครองเฉพาะตัวผู้ซื้อทรัพย์ จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีเท่านั้น  แต่ถ้าเป็น ผู้ที่รับโอนทรัพย์นั้นไปจากผู้ซื้อแล้ว ไม่มีสิทธิ ขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี ได้ทันที   แต่จะต้องไป ฟ้องเป็นคดีใหม่ ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๐๒๗๘ / ๒๕๕๖, ๑๒๕๗๓ / ๒๕๕๖

​ ​การขอให้ศาลออก “หมายบังคับคดี” ตามมาตรา ๓๓๔ นั้นสามารถทำได้แต่เพียง ขับไล่ ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารออกไปจากอสังหาริมทรัพย์ เท่านั้น ผู้ซื้อไม่สามารถเรียกค่าเสียหายได้ ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ ๕๙๙๗ /๒๕๕๕  หากเกิดความเสียหาย ผู้ซื้อต้องไปฟ้องเป็นคดีใหม่เพื่อเรียกค่าเสียหาย

                 การขอให้บังคับคดีตามมาตรา ๓๓๔ ถือเป็น การบังคับคดีต่อเนื่อง จากเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา แต่ ไม่ใช่ เป็นการบังคับในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาเดิม จึงไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๒๗๔ ที่ต้องบังคับคดีภายใน ๑๐ ปี นับแต่วันที่มีคำพิพากษา ดังนั้น ผู้ซื้อทรัพย์สามารถยื่นคำร้องต่อศาลให้บังคับคดีขับไล่ได้แม้จะเลยกำหนดเวลา ๑๐ ปีไปแล้ว ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๕๐๒/๒๕๕๕ และ ๖๗๒๔/๒๕๕๔

​​การซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี นั้น เป็นกรณี “บังคับขาย” หรือ บังคับโอนกรรมสิทธิ์  โดยเมื่อศาลได้มีคำพิพากษาให้ลูกหนี้ชำระหนี้เงินกู้ดังกล่าวให้แก่เจ้าหนี้แล้ว  ธนาคารหรือสถาบันการเงิน ซึ่งเป็น “เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา” ก็จะอาศัย “คำพิพากษาของศาล” เป็นฐานอำนาจในการไปยึดบ้านและที่ดินหลักประกันเพื่อนำออก “ขายทอดตลาด” นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดสำเร็จมาชำระคืนแก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา

​​เมื่อการขายทอดตลาดสำเร็จ โดยผู้ที่เสนอราคาสูงสุดจนกระทั้งมีการเคาะราคา จะเป็น         “ผู้ชนะราคา” ผู้ชนะราคามีหน้าที่จะต้องชำระเงินตามจำนวนที่ชนะราคาดังกล่าวภายในกำหนดเวลาที่กรมบังคับคดีกำหนด

​​ หลังจากชำระเงินครบถ้วนแล้ว เจ้าพนักงานกรมบังคับคดีจะมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานกรมที่ดิน พร้อมมอบเอกสารสิทธิ์และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ ให้ผู้ชนะประมูลดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่ประมูลจากกรมบังคับคดี ณ สำนักงานที่ดินด้วยตัวเองต่อไป

 

​       แล้วการซื้อบ้านจากการขายทอดตลาดฯ จะมีความแตกต่างจาก การซื้อบ้านตามโครงการจัดสรร หรือซื้อบ้านจากผู้ขายทั่วไปอย่างไร ?

 

​​การซื้อขายบ้านตามโครงการจัดสรร หรือผู้ขายทั่วไปนั้น ผู้ขายหรือเจ้าของโครงการจะต้องรับผิดชอบต่อผู้ซื้อ โดยผู้ขายจะต้องส่งมอบบ้านให้แก่ผู้ซื้อ “ โดยปราศจากการรอนสิทธิ ปราศจากผู้บุกรุกผู้แย่งใช้ประโยชน์” หากมีผู้รอนสิทธิ ผู้ขายจะต้องดำเนินการแก้ไขการถูกรอนสิทธิดังกล่าวให้หมดสิ้นแล้วส่งมอบทรัพย์ที่ปราศจากการรอนสิทธิให้แก่ผู้ซื้อ

​​อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านจากการขายทอดตลาด ผู้ซื้อ (ผู้ชนะราคา) มีความเสี่ยงภัย :

​​การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีนั้นบางครั้งผู้เข้าสู้ราคา ก็อาจจะไม่ได้เห็นทรัพย์ที่ประกาศขายทอดตลาดจริง ทั้งนี้ อาจจะไม่ได้เข้าไปดูทรัพย์นั้นก่อนว่า ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังดังกล่าวจะยังคงมีใครพักอาศัยอยู่ภายในบ้านหลังดังกล่าวหรือไม่ หรือทรัพย์สิน เฟอนิเจอร์ภายในบ้าน ดังกล่าวยังความสมบูรณ์ ครบถ้วนตามภาพถ่ายที่ปรากฏตามประกาศขายทอดตลาดหรือไม่   ดังนั้น ผู้เข้า สู้ราคาจากการขายทอดตลาดจะต้องเสี่ยงภัย หากทรัพย์ที่จะซื้อจากการขายทอดตลาดมาได้แล้ว  ไม่ได้เป็นไปตามภาพถ่ายที่แนบท้ายประกาศขายทอดตลาด หรือ ยังคงมีผู้บุกรุกพักอาศัย หรือมีผู้รอนสิทธิ

​ “ ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี โดยได้ชำระราคาค่าซื้อทรัพย์ และได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินแล้ว หากต่อมาพบว่า  เจ้าของเดิม และบริวารยังคงพักอาศัยอยู่ในทรัพย์ดังกล่าว ผู้ซื้อสามารถ ร้องขอต่อศาล เพื่อขอให้ศาลมี“หมายบังคับคดี” ขับไล่เจ้าของเดิมและบริวารออกจากทรัพย์ดังกล่าวได้โดยไม่ต้องฟ้องเป็นคดีใหม่

​       แต่หากเจ้าของเดิมและบริวาร ยังคงไม่ย้ายออก ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดสามารถยื่นคำร้องขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีรายงานศาล ขอให้ศาล “ออกหมายจับ” เจ้าของเดิมและบริวาร  อันเป็นมาตรการบังคับทางกฎหมาย เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดีโดยกรมบังคับคดี​​

​​มีคำถามว่า เหตุใด “กรมบังคับคดี” ในฐานะเป็นผู้ขายทอดตลาด จึงไม่เข้าไปจัดการขับไล่ หรือดำเนินการให้ ผู้บุกรุก หรือผู้รอนสิทธิออกไปจากทรัพย์ก่อนที่จะนำทรัพย์ออกขายทอดตลาด

​​“กรมบังคับคดี” หรือ “เจ้าพนักงานบังคับคดี” มีหน้าที่ดำเนินการตามที่กฎหมายบัญญัติ และตามที่ศาลได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่ง  โดยคู่ความในคดีจักต้องยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่ง เช่น เมื่อศาลมีคำพิพากษาแล้ว เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจักต้อง ยื่นคำร้องขอให้“ออกคำบังคับ” และ            ยื่นคำร้องขอให้ตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีจากนั้นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจะต้อง นำเจ้าพนักงานบังคับคดีไปบังคับคดี ยึดหรืออายัดทรัพย์ออกขายทอดตลาด

​​ส่วน “กระบวนขายทอดตลาด” นั้น  เจ้าพนักงานบังคับคดี หรือ กรมบังคับคดี ก็จะจัดให้มีการขายทอดตลาด จัดให้มีประกาศขายทอดตลาด จัดให้มีผู้เข้าสู้ราคา มีการเคาะราคา และประกาศผู้ชนะการสู้ราคา (ชนะการขายทอดตลาด) นำเงินที่ได้จากการขายทอดตลาด มาส่งมอบให้แก่ เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา หรือผู้ขายทอดตลาด  หากมีเงินเหลือ (จากการขายทอดตลาด) ได้เงินมากกว่ามูลหนี้ตามคำพิพากษา) ให้คืนแก่ เจ้าของทรัพย์ที่ถูกบังคับขายทอดตลาด หากขายทอดตลาดแล้วได้เงินไม่เพียงพอชำระหนี้ตามคำพิพากษา ลูกหนี้อาจต้องรับผิดชอบในจำนวนเงินที่ยังขาดอยู่ หรือยังไม่พอ

​     จะเห็นได้ว่า”การขายทอดตลาด” นั้น กรมบังคับคดีจะทำหน้าที่เป็น “คนกลาง” ในการนำทรัพย์ออกขายทอดตลาดให้ได้รับราคาที่เป็นธรรมทั้งผู้ซื้อและผู้ขายทอดตลาดเท่านั้น กรมบังคับคดี หรือ เจ้าพนักงานบังคับคดี ไม่มีอำนาจ หรือหน้าที่ไปขับไล่ หรือบังคับให้ ผู้บุกรุก หรือผู้รอนสิทธิออกไปจากทรัพย์ที่ขายทอดตลาด เว้นแต่จะเป็นการดำเนินการตามคำสั่งศาล​​

​​การซื้อบ้าน (ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) จากการขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี หากมีผู้บุกรุก ผู้รอนสิทธิ ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด จะต้องใช้ “มาตรการตามกฎหมายทางศาล” โดยการยื่นคำร้องต่อศาลขอให้ออกหมายบังคับคดีขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกไปจากบ้านและที่ดินที่ตนได้ซื้อมาจากการขายทอดตลาด ดังที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น เพื่อให้ศาลมีคำสั่ง หรือคำบังคับให้ ลูกหนี้ รวมถึงบริวาร ผู้บุกรุก   ผู้รอนสิทธิ ออกไปจากทรัพย์ถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด  รวมถึงการจับกุม  หากลูกหนี้หรือบริวาร    ฝ่าฝืนไม่ยอมออกไปจากทรัพย์ที่มีการขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี แล้ว

​​ดังนั้น หากผู้ซื้อประสงค์จะซื้อบ้านจากการขายทอดตลาด  ผู้ซื้อควรจะต้องรู้ว่า หากมีผู้บุกรุก ผู้รอนสิทธิ หรือเจ้าของเดิมดื้อแพ่งไม่ยอมออกไปจากทรัพย์ที่ขายทอดตลาด ผู้ซื้อควรจะต้องทำอย่างไร เพื่อจะได้ไม่เกิดเหตุที่ไม่อาจคาดคิดได้ดังเช่นที่เป็นข่าวอีก

อัยการศาลสูงจังหวัดสมุทรปราการ

อดีต รองประธานคณะอนุกรรมาธิการศึกษาการปฏิรูปกระบวนการยุติธรรม (คนที่สอง)ในคณะกรรมาธิการกฎหมาย การยุติธรรมและสิทธิมนุษยชน สภาผู้แทนราษฎร