กลโกงการจะซื้อจะขายที่ดิน
กลโกงการจะซื้อจะขายที่ดิน *
สืบเนื่องจากข่าว ....ตามที่ปรากฏในสื่อสังคมออนไลน์ว่า มีการเผยแพร่ข้อความ เตือนภัยแก่ผู้จะขายบ้านและที่ดิน กรณีมี มิจฉาชีพ ทำการขอซื้อบ้าน หรือที่ดิน โดยวางมัดจำเป็นจำนวนเงินที่สูง โดยระบุวันโอนขายที่ดินกันไว้ แต่พอก่อนถึงวันกำหนดนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ปรากฏว่า มิจฉาชีพจะใช้วิธี “โทรศัพท์แจ้งผู้จะขายว่า.....ขอยกเลิกการซื้อขาย และยินยอมให้ยึดเงินมัดจำ”
และเมื่อผู้จะขายหลงเชื่อ และไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขายในวันดังกล่าว มิจฉาชีพ ก็จะใช้วิธี ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยจะนั่งรอตั้งแต่เช้า และพยายามให้เจ้าหน้าที่ดินได้เห็นและจดจำใบหน้าตนได้ รวมทั้งให้บุคคลอื่นโดยทั่วไปที่มาทำธุรกรรม ณ.สำนักงานที่ดินได้เห็น รวมทั้ง (อาจให้) พยานบุคคลที่มิจฉาชีพนั้นเตรียมมา เพื่อให้เป็นพยาน และพยายามทำให้ภาพของตนที่ปรากฏว่า ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันดังกล่าวปรากฏในกล้องวงจรปิดของสำนักงานที่ดินว่า ตนได้มาที่สำนักงานที่ดิน แต่ฝ่ายผู้จะขายที่ดินกลับ ผิดนัดผิดสัญญา ไม่มาที่สำนักงานที่ดินในวันดังกล่าว
จากนั้น มิจฉาชีพ ก็จะกล่าวอ้างกล่าวหาว่า ผู้จะขายผิดนัดผิดสัญญา ไม่มาสำนักงานที่ดินเพื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ตนตามสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นเหตุให้ “ ผู้จะขาย” ตกอยู่ในฐานะเป็น “ ผู้ผิดนัดผิดสัญญา” อันเป็นเหตุให้ ผู้จะซื้อ (มิจฉาชีพ) ใช้สิทธิ์เรียกค่าปรับ เรียกค่าเสียหาย
ดังนั้น เพื่อป้องกันกลโกง หรือป้องกันมิให้กลุ่มมิจฉาชีพหลอกลวงประชาชนด้วยวิธีการดังกล่าว “กรมที่ดิน” จึงได้มีหนังสือถึง “ผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัด” แจ้งประชาสัมพันธ์เตือนพี่น้องประชาชนมิให้ถูกกลุ่มมิจฉาชีพหลอกลวงให้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและ/หรือสิ่งปลูกสร้าง ( ตามหนังสือ กรมที่ดิน ที่ มท.๐๕๑๕.๑/ ว. ๑๒๕๕๐ ลงวันที่ ๒๘ มิถุนายน ๒๕๖๖ )
ทั้งนี้ ก่อนหน้านี้ “กรมที่ดิน” ได้เคยวางแนวทางปฏิบัติ กรณีมีผู้ขอให้ พนักงานเจ้าหน้าที่เก็บหลักฐานผิดนัดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและ/หรือสิ่งปลูกสร้างของคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งไว้ในสารบบที่ดินหรือแจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าทีทราบถึงการผิดนัดไว้เป็นหลักฐาน ( ตามหนังสือ กรมที่ดิน ที่ มท.๐๗๑๐/ ว. ๖๙๖๓ ลงวันที่ ๙ มีนาคม ๒๕๔๑ )
เพื่อเป็นการเติมเต็มความรู้ทางกฎหมายให้แก่ประชาชน อันเป็นการสร้างภูมิคุ้มกันความกลุ่มมิจฉาชีพหลอกลวง
ก่อนอื่นมารู้จัก “ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน” กันก่อน
“สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน” หรือ “สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” คือ
สัญญาที่ทำขึ้นระหว่างคู่กรณีสองฝ่าย คือ “ฝ่ายผู้จะซื้อ” และ “ฝ่ายผู้จะขาย” โดย “ฝ่ายผู้จะขาย” (ตามปกติ) จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ( หรือเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ที่จะทำการขาย ( แต่หากไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ขณะนั้น จักต้องสามารถดำเนินการให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ให้แก่ผู้จะซื้อได้ เมื่อมีการชำระราคาค่าซื้อขายที่ดิน หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามจำนวนและระยะเวลาที่ตกลงกัน)
และ “ ฝ่ายผู้จะซื้อ” จะต้องทำการชำระราคาที่ดิน หรือราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามจำนวนที่ตกลงกัน ภายในกำหนดเวลาและสถานที่ที่ตกลงกัน และต้องยินยอมรับมอบ รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ( รวมทั้งชำระค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายอื่นใด หากมี หรือหากตกลงกัน)
ในการชำระราคาค่าซื้อขายที่ดิน หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้จะซื้อ และ ผู้จะขาย อาจตกลงกันชำระเงินบางส่วนก่อน เรียกว่า “ เงินมัดจำ” เงินมัดจำจะเป็นเงินที่วางเป็นประกันว่า ผู้จะซื้อ ตกลงจะซื้อ และ ผู้จะขาย ตกลงจะขาย ทรัพย์นั้น โดย “ เงินมัดจำ” ตามปกติจะมีข้อตกลงกันว่า หากผู้จะซื้อ เปลี่ยนใจ ไม่ซื้อ หรือ ผิดนัดไม่ชำระราคาตามจำนวนที่ตกลงจะซื้อจะขาย หรือไม่ชำระราคาภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกัน ก็จะถูก “ ผู้จะขาย” ริบเงิน มัดจำที่วางไว้
ในทางตรงข้าม หาก ผู้จะขาย ผิดนัด ผิดสัญญา ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ภายในกำหนดเวลาที่ตกลงกัน ก็อาจถูก “ ผู้จะซื้อ” ฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย ค่าสินไหมทดแทนอันเกิดจากการผิดสัญญา ฯ ได้
“ เงินมัดจำ” จึงเป็นพยานหลักฐานทั้ง ฝ่ายผู้จะซื้อ และฝ่ายผู้จะขาย ให้ต้องปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย
แต่ถ้ามีการซื้อขายกันเป็นไปตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย “เงินมัดจำ”นี้ก็จะนำ “เงินมัดจำ” นี้ไปหักออกจาก “ราคาขาย” หรือ “ราคาที่ตกลงจะขาย” ผู้จะซื้อจ่ายเงินเพิ่มเติมเฉพาะส่วนที่เหลือหลังหักเงินมัดจำออกไปแล้ว ส่วนจะจ่ายเป็นเงินทั้งจำนวน หรือ แบ่งจ่ายเป็นงวดงวดก็สุดแท้แต่จะได้ตกลงกัน แต่ต้องจ่ายส่วนที่เหลือทั้งหมดก่อนที่ผู้จะขาย โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้
การที่ “ ผู้จะขาย” ไม่ไปสำนักงานที่ดิน เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินฯให้ แก่ “ผู้จะซื้อ”ตามกำหนดเวลาที่ตกลงกัน ไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตามย่อมตกเป็นผู้ผิดนัด เว้นแต่ ฝ่ายผู้จะซื้อตกลงหรือ ยินยอมให้ขยายระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ออกไป ดังนี้ผู้จะขาย ก็ไม่ตกเป็นผู้ผิดนัด
และเมื่อ ผู้จะขาย ไม่ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภายในกำหนดเวลาตามสัญญา โดยปราศจากเหตุอันจะอ้างตามกฎหมายได้ ย่อมตกเป็นผู้ผิดนัด ผิดสัญญาผลก็คือ อาจถูกฟ้องร้องให้คืนเงินมัดจำ และเรียกค่าเสียหายได้ เช่น หากผู้จะขาย ไม่ผิดนัดผิดสัญญา ผู้จะซื้อ สามารถนำที่ดิน ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปขายต่อได้กำไรเป็นเงิน..................... บาท หรือนำไปทำโครงการจัดสรรแบ่งขายได้กำไร เป็นเงิน.......................................บาท
ความเสียหายที่เกิดขึ้น ย่อมมากกว่า “ เงินมัดจำ” จำนวนหลายเท่า
ดังนั้น กลุ่มมิจฉาชีพ จึงอาศัยการหลอกลวงให้ “ผู้จะขาย” หลงเชื่อว่า ตนเอง (ผู้จะซื้อ) ยอมผิดสัญญา ยอมให้ “ ริบเงินมัดจำ” ซึ่งผู้จะขาย ส่วนใหญ่มักจะคิดว่า “ ดีเหมือนกัน ได้เงินมัดจำฟรีฟรี” และ “ ยังสามารถนำที่ดิน ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปขายให้คนอื่นต่อไป” ไม่เห็นจะเสียหายอะไร แต่หารู้ไม่ มิจฉาชีพ กระหยิ่มยิ้มย่องว่า “ เหยื่อติดเบ็ดแล้ว” มิจฉาชีพก็จะรีบแต่งตัวไปที่สำนักงานที่ดินแต่เช้า พูดคุยกับเจ้าหน้าที่ที่ดิน เดินไปเดินมา ทำท่ารอคอย พูดคุยกับคนโน้นทีคนนี้ที เดินเข้าไปหากล้องวงจรปิด ซึ่งปัจจุบันสำนักงานที่ดินทุกแห่งมักจะมีกล้องวงจรปิดแล้ว หรือใช้เทคนิคถ่ายภาพตนเอง ณ.สำนักงานที่ดิน ถ่ายวิดีโอไว้ แต่ยังไม่โพสต์ รอหลัง ๑๖.๓๐ นาฬิกา แล้วค่อยโพสต์ว่า “รอแล้ว รอเล่า คนขายไม่มา” หรือ อะไรทำนองนี้
ข้อความที่ปรากฏในสัญญาจะซื้อจะขาย ฯ พยานหลักฐาน ทั้งพยานบุคคล เช่น เจ้าพนักงานที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่บริเวณนั้น หรือ พยานที่ตนเองเตรียมมา หรือ พยานที่ตนเองไป (แกล้ง) คุยด้วย พยานวัตถุ เช่น ภาพที่บันทึกได้จากกล้องวงจรปิด จะเป็นพยานหลักฐานให้ มิจฉาชีพกล่าวอ้าง กล่าวหาว่า เรา (ผู้จะขาย) ผิดนัดผิดสัญญาไม่ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้เขา
ทางแก้ หากคู่กรณี คู่สัญญา โทรศัพท์มาแจ้งว่า จะขอยกเลิกการซื้อขาย และยอมให้ยึดเงินมัดจำ เรา (ผู้จะขาย) ควรให้เขา ( ผู้จะซื้อ) ดำเนินการดังต่อไปนี้
(๑) แจ้งขอยกเลิกการซื้อขายให้ “เป็นลายลักษณ์อักษร” หรือ มีหนังสือแจ้งบอกเลิกการซื้อขาย หรือ อย่างน้อย แจ้งการขอยกเลิกสัญญาฯ มาทางไลน์ หรือทางโปรแกรมแมสเซนเจอร์ หรือทางข้อความปรากฏในแอปพลิเคชั่นอื่นใดก็ได้ และหากสามารถบันทึกเสียงการสนทนาดังกล่าวได้ก็ควรจัก ต้องทำ อย่างน้อยเพื่อเป็นหลักฐานประกอบเบอร์โทรศัพท์ของเขา ( ผู้จะซื้อ) ที่โทรเข้ามาเมื่อวันที่.....เวลา.........
(๒) หากผู้จะซื้อ เขาไม่ทำ หรือไม่ยอมทำตามข้อ (๑) เรา (ผู้จะขาย) ควรไปที่สำนักงานที่ดิน ณ. ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ที่ดินบันทึกถ้อยคำไว้เป็นหลักฐานว่า “ ผู้จะซื้อ”แจ้งขอยกเลิกการซื้อขายที่ดิน และเรา (ผู้จะขาย) ประสงค์ (ขอ) ริบเงินมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขาย
การที่ “กลุ่มมิจฉาชีพ” ไปหลอกลวงชาวบ้านโดยการเสนอขอซื้อที่ดินของชาวบ้านในราคาแพง ๆ และมีการวางเงินมัดจำ เป็นเงินจำนวนที่สูง เพื่อเย้ายวนใจให้ชาวบ้านหลงเชื่อ เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์กลับหลอกชาวบ้านด้วยการโทรศัพท์ไปบอกชาวบ้านว่า ตน ( ผู้จะซื้อ)ขอยกเลิกการซื้อขายที่ดินและยินยอมให้ริบเงินมัดจำไปได้เลย ชาวบ้านเมื่อได้รับแจ้งทางโทรศัพท์ก็จะดีใจ คิดว่า “ได้เงินมัดจำฟรีฟรี” และ เมื่อถึงวันนัดโอนก็จะไม่ไปที่สำนักงานที่ดินเพื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์ หรือทำตามที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ก็จะตกเป็นผู้ผิดนัดผิดสัญญาทันที อันเป็นเหตุให้ ผู้จะซื้อ (มิจฉาชีพ)กล่าวอ้างการเป็นผู้ผิดนัดผิดสัญญาของผู้จะขาย ฟ้องเรียกค่าเสียหาย เรียกค่าสินไหมทดแทนในจำนวนที่สูงทันที
กลยุทธ์กลโกงนี้เอง ที่ทำให้ชาวบ้านเดือดร้อน และได้รับความเสียหายเป็นวงกว้าง แต่หากเรารู้เท่าทัน มีภูมิความรู้ทางกฎหมายในเรื่องดังกล่าว ก็จะไม่ตกเป็นเหยื่อของกลุ่มมิจฉาชีพทีมุ่งแต่จะหากินบนความสุจริตใจของผู้อื่น
*นายวรเทพ สกุลพิชัยรัตน์
อัยการศาลสูงจังหวัดสมุทรปราการ
(อดีต) รองประธานคณะอนุกรรมาธิการการปฏิรูปกระบวนการยุติธรรมและสิทธิมนุษยชน ในคณะกรรมาธิการการกฎหมาย การยุติธรรมและสิทธิมนุษยชน (คนที่สอง)ในสภาผู้แทนราษฎร
